Ograničenja stranih ulaganja u indonezijsko tržište stambenih nekretnina mogu biti ublažena 

Indonezija je blizu vrha najljepših zemalja na svijetu i predviđa se da će prestići Njemačku, Japan i Ujedinjeno Kraljevstvo po veličini svog gospodarstva, osiguravajući 4. mjesto na globalnoj razini do sredine stoljeća.

Bruto domaći proizvod (BDP) raste impresivnom stopom od preko 5% godišnje, znatno iznad svjetskog prosjeka. Čini se da je zabrana izvoza rude nikla, uvedena prije tri godine, bila uspješna jer je privukla značajna strana ulaganja u zemlju i pretvorila Indoneziju u globalno industrijsko središte za proizvodnju baterija. Broj gradskih stanovnika također raste impresivnom brzinom, potaknut visokim stopama plodnosti i tekućom urbanizacijom.

Svjetska banka procjenjuje da će do 780,000. biti formirano 2045 XNUMX novih kućanstava godišnje, što će dugoročno potaknuti snažnu potražnju za stambenim prostorom.

Na prvi pogled, dakle, indonezijsko tržište nekretnina idealno je mjesto za ulaganje.

Prema Numbeo, bazi podataka o troškovima života, cijene stambenih nekretnina znatno su niže nego u drugim zemljama s usporedivim prihodima.

Kaže da je prosječna cijena četvornog metra stambene nekretnine u centru grada u Indoneziji nešto iznad 1,600 dolara, što je znatno manje nego u Vijetnamu ili na Filipinima gdje iznosi čak 2,800, odnosno 2,500 dolara.

Potražnja je dodatno potaknuta rastućim prihodima i obiteljima koje se sele iz kuća ispod standarda u bolja novoizgrađena mjesta, dok se čini da strana ponude doseže gornju granicu svojih kapaciteta budući da je većina velikih poduzetnika i građevinara u zemlji prekomjerno zadužena s nadolazećim dospijećima i ograničenim prostorom rasti.

Oglas

Sve u svemu, gornja strana cijena izgleda vrlo privlačno.

Ipak, cijene ostaju relativno niske iz dobrog razloga.

Sa samo jednom od pet indonezijskih obitelji koje si mogu priuštiti kupnju kuće na otvorenom komercijalnom tržištu i više od 2% stanovništva (oko 6 milijuna) koji su zapravo beskućnici, glavni prioritet indonezijske vlade dugo je bio zaštita tržišta od imućnih stranaca koji bi povisili cijene stanova, posebno u mjestima poput Jakarte ili Balija.

Do 2015. niti jednom stranom državljaninu nije bilo dopušteno posjedovati stambenu nekretninu u Indoneziji; sve su kupnje obavljene preko lokalnih ovlaštenika.

Nacionalni zakoni još uvijek učinkovito zabranjuju strancima potpuno 'freehold' vlasništvo nad nekretninom, ograničavajući njihova prava na zakup od najviše 80-100 godina bez pristupa hipotekarnom financiranju. Vlada je također odredila minimalnu cijenu nekretnine koju strani investitor može kupiti, a koja se kreće od oko 65,000 dolara za stan na mjestima poput sjeverne Sumatre do 325,000 dolara za kuću u Jakarti, Baliju ili dijelovima Jave.

To je luksuzni segment prema indonezijskim standardima; sve što je jeftinije ostaje domaćima.

Iako su ograničenja navodno uspjela održati cijene nekretnina pristupačnima za Indonežane, ona su, zajedno s golemom birokracijom i prenapregnutim ciljevima razvoja infrastrukture, ograničila profitabilnost građevinskog sektora.

Tvrtke koje se bore s rastućim dugom nisu bile u mogućnosti generirati dovoljne slobodne novčane tokove, što zvoni na uzbunu slično onima u Kini.

To je, među ostalim, potaknulo povijesni korak prema liberalizaciji stranog vlasništva.

Godine 2021. Indonezija je ukinula zahtjev da strani kupac mora imati dugoročnu boravišnu dozvolu prije nego što nastavi s poslom i uvela neke daljnje promjene u zakone o vlasništvu u korist inozemnih ulagača.

Dosadašnja reforma, međutim, jedva da je rezultirala nadom u napredak.

Procjenjuje se da je do sada samo oko 200 stranih vlasnika kupilo stambenu nekretninu u Indoneziji izravno, bez imenovanja, tijekom posljednjih nekoliko godina, s tek oko 40 njih u 2023.

Stručnjaci okrivljuju kašnjenja u provedbi: lokalne vlasti navodno još uvijek zahtijevaju identifikacijske iskaznice i čine postupak registracije vlasništva dugim i zamršenim.

No, očekuje se da će se sve to uskoro promijeniti.

Budući da građevinski sektor čini oko 20% rasta BDP-a, poboljšavajući domaću potražnju za svime, od metala, energije i betona do usluga, Indonezija nema drugog izbora nego dodatno otvoriti svoje stambeno tržište stranim ulagačima, barem u vrhunskom segment.

Neki nagađaju da će na kraju vlada omogućiti punopravno slobodno vlasništvo i za strance, barem unutar ograničenih teritorija u stilu slobodne zone i pojednostaviti proces registracije.

Vlada također pokušava privući dobrostojeće migrante.

Nedavno je pokrenuo program viza za 'drugi dom' koji daje dozvolu za boravak u zemlji do 10 godina za one sa stabilnim prihodom i više od oko 130,000 dolara ušteđevine, 'zlatnu vizu' za milijunaše, a razmatra i pokretanje vize 'digitalnog nomada' namijenjene mladim stručnjacima koji rade na daljinu.

No čak se i sadašnje, ograničeno vlasništvo u najmu čini privlačno.

Prema Housearch.com, vodeće platforme za pretraživanje nekretnina, prosječni prinos od najma u nekim 'vrućim' područjima doseže čak 15%.

To znači da bi rok otplate kraći od 8 godina, čak i uz skromno povećanje cijene tijekom trajanja najma, osigurao pristojan dvoznamenkasti povrat investicije.

Podijelite ovaj članak: