Kupujete nekretninu u Tajlandu? Stručnjaci kažu da su ovo porezni nesporazumi na koje treba paziti

Ključne točke

• Porezni stručnjak otkriva najčešće i najskuplje porezne nesporazume koje iseljenici čine pri kupnji nekretnina u Tajlandu
• Od naknada za prijenos do ograničenja stranog vlasništva, kupci često zanemaruju pravila koja bi mogla dovesti do velikih financijskih kazni
• Stručnjak objašnjava kako nerazumijevanje poreza na prihod od najma ili vlasničke strukture može rezultirati neočekivanim računima tajlandskih vlasti

Tajland je postao jedno od najpopularnijih odredišta za iseljenike koji žele kupiti nekretnine u inozemstvu. S toplom klimom, niskim troškovima života i gostoljubivim zajednicama, lako je vidjeti zašto toliko stranaca ulaže u domove tamo. No, iako je kupnja nekretnina u Tajlandu pristupačna, porezni sustav nije ni blizu jednostavnom.

Uobičajeno je da strani kupci pretpostavljaju da porez na imovinu funkcionira na isti način kao i kod kuće. No ta pretpostavka može biti skupa. Od pogrešnog shvaćanja obveza prihoda od najma do pogrešnih struktura vlasništva, te pogreške često dovode do velikih kazni od strane tajlandskih poreznih vlasti.

Carl Turner, suosnivač Porez na dohodak iseljenika Tajland, računovodstvena i porezna savjetodavna i usluga podnošenja dokumenata za iseljenike, redovito se susreće s ovim problemima. „Mnogi iseljenici misle da su sve napravili po propisima, samo da bi otkrili da su propustili nešto važno u vezi s tajlandskim poreznim zakonom. Posljedice mogu biti ozbiljne, i financijske i pravne.“

U nastavku Carl objašnjava najčešće porezne nesporazume koje iseljenici čine pri kupnji nekretnina u Tajlandu, bitne poreze koje bi svaki kupac trebao znati i pravne strukture koje stranci često griješe.

Najčešći porezni nesporazumi koje iseljenici čine u Tajlandu

Jedna od najvećih pogrešaka koju strani kupci nekretnina čine u Tajlandu je pretpostavka da je njihov prihod od najma oslobođen poreza ako je ostvaren od nekretnine u inozemstvu ili ako nisu fizički prisutni u Tajlandu.

„Redovito čujemo od iseljenika koji godinama iznajmljuju svoje tajlandske stanove bez prijavljivanja prihoda“, kaže Carl. „Pretpostavljaju da se to ne računa jer nisu tajlandski državljani ili jer prihod od najma ide na strani bankovni račun. To ne funkcionira tako.“

Prema tajlandskom poreznom zakonu, porezna rezidencija i izvor prihoda tretiraju se odvojeno.

Ako ostvarujete prihod iz Tajlanda, poput prihoda od najma nekretnine koja se nalazi u Tajlandu, taj se prihod smatra izvorom u Tajlandu. Prihod izvorom u Tajlandu mora se prijaviti u Tajlandu bez obzira na to gdje živite i bez obzira na to koliko dana provodite u zemlji.

Pravilo od 180 dana određuje samo jeste li tajlandski porezni rezident u svrhu inozemnog dohotka. Ne mijenja tretman dohotka ostvarenog na Tajlandu. To znači da je prihod od najma tajlandske imovine oporeziv u Tajlandu čak i ako niste tajlandski porezni rezident, podložno svim posebnim izuzećima ili odbitcima koji se mogu primjenjivati.

Kazne za neprijavljivanje prihoda od najma mogu biti visoke, s novčanim kaznama i kamatama koje se primjenjuju na neplaćeni porez. U nekim slučajevima, neplaćeni porez može dovesti do pravnog postupka.

Još jedna uobičajena pogreška uključuje strukture stranog vlasništva. Neki kupci pokušavaju zaobići tajlandska ograničenja vlasništva nad zemljištem osnivanjem tajlandskog društva s ograničenom odgovornošću koje bi držalo nekretninu. Iako je to tehnički legalno, mora se učiniti ispravno. Tvrtka mora imati stvarnu poslovnu aktivnost, a većinu dionica moraju držati tajlandski državljani.

Osim toga, tvrtka ne smije biti strukturirana na način koji strancima daje efektivnu kontrolu putem nominiranih dioničara.

„Korištenje tajlandske tvrtke isključivo kao sredstva za posjedovanje zemljišta je nezakonito“, upozorava Carl. „Ako vlasti utvrde da je tvrtka 'nominirana struktura' bez stvarne poslovne svrhe, mogu poništiti vlasništvo i oduzeti imovinu.“

Iseljenici također često pogrešno shvaćaju pravila o iznajmljivanju vila na Airbnb-u na svoje osobno ime. U Tajlandu, strancima općenito nije dopušteno osobno voditi poslove kratkoročnog smještaja prema Zakonu o stranom poslovanju. Ako stranac posjeduje vilu i iznajmljuje je na Airbnb-u, aktivnost se obično mora obavljati putem tvrtke registrirane u Tajlandu, a nekretnina mora imati odgovarajuću licencu za hotel ili kratkoročni smještaj.

Redovito viđamo vile u vlasništvu tajlandskih tvrtki, ali iznajmljene putem Airbnba na osobno ime stranca, s prihodom od najma koji se isplaćuje pojedincu, a ne tvrtki. Ova struktura ne ispunjava zahtjeve Zakona o stranom poslovanju i stvara ozbiljne porezne rizike i rizike usklađenosti. Kada prihod ne teče tvrtki koja je vlasnik nekretnine, to može izazvati probleme s Odjelom za razvoj poslovanja i Odjelom za prihode, uključujući izazove oko nominalnih struktura, neprijavljenog prihoda tvrtki i netočnih osobnih poreznih prijava.

Osnovni porezi na imovinu koje bi svaki iseljenik trebao razumjeti

Prilikom kupnje nekretnine u Tajlandu, postoji nekoliko poreza i naknada koje kupci moraju platiti. Ti se troškovi često zanemaruju ili podcjenjuju, što dovodi do iznenadnih troškova u trenutku prijenosa vlasništva.

Naknada za prijenos iznosi 2% registrirane vrijednosti nekretnine. To se dijeli između kupca i prodavatelja, iako je točna podjela predmet pregovora. Kupci često pretpostavljaju da je to jedini trošak, ali to je tek početak.

Porez na promet nekretnina naplaćuje se u iznosu od 0.5% od registrirane vrijednosti, ali se primjenjuje samo ako su ispunjeni specifični uvjeti poreza na poslovanje. Većina prodaje stambenih nekretnina oslobođena je posebnog poreza na poslovanje ako je prodavatelj posjedovao i koristio nekretninu dulje od pet godina. 

„Mnogi kupci ne shvaćaju da se naknade mogu brzo gomilati“, kaže Carl. „Možda mislite da plaćate samo 2%, ali ovisno o okolnostima, moglo bi se raditi o bliže 6% ukupnih poreza i naknada.“

Ako planirate iznajmljivati ​​svoju nekretninu u Tajlandu, također ćete morati razumjeti porez na dohodak od nekretnina. Prihod od najma oporezuje se progresivno ovisno o vašem ukupnom godišnjem prihodu. Odbitci su dopušteni za troškove poput održavanja i popravaka, ali morate voditi detaljnu evidenciju.

Tajland je također uveo porez na zemljište i zgrade 2020. godine, koji je zamijenio starije strukture poreza na imovinu. Ovaj godišnji porez primjenjuje se na većinu vlasnika nekretnina, uključujući strance, a stope variraju ovisno o namjeni nekretnine. Stambene nekretnine oporezuju se po nižim stopama od komercijalnih nekretnina.

„Vidim da previše iseljenika ne ispunjava porezne obveze i ne planira ih u proračunu“, primjećuje Carl. „Usredotočenost je na troškove kupnje, ali zaboravlja da posjedovanje nekretnine u Tajlandu dolazi i s godišnjim poreznim obvezama.“

Pravne strukture i pravila o vlasništvu stranci često pogrešno shvaćaju

Tajland ima stroga pravila o vlasništvu stranih nekretnina, a njihovo nerazumijevanje može rezultirati potpunim gubitkom vaše investicije.

Stranci ne mogu posjedovati zemljište u Tajlandu. Međutim, mogu posjedovati zgrade na tom zemljištu ili mogu kupiti stanove pod određenim uvjetima. Najjednostavnija opcija za strane kupce je kupnja stana u zgradi u kojoj stranci posjeduju manje od 49% ukupnih jedinica. To se naziva kvota stranog vlasništva.

„Nakon što zgrada dosegne granicu od 49% stranog vlasništva, više se nijedna jedinica ne može prodati strancima u slobodnom vlasništvu“, objašnjava Carl. „Neki investitori pokušavaju to zaobići, ali ako se to ne učini legalno, vaše vlasništvo nije sigurno.“

Za one koji su zainteresirani za kuće ili zemljište, ugovor o najmu je najčešća pravna opcija. Ugovori o najmu u Tajlandu mogu trajati do 30 godina i mogu se obnoviti, iako obnavljanje nije zajamčeno. Uobičajeno je da iseljenici ne shvaćaju da se najam u osnovi razlikuje od vlasništva. Ne posjedujete nekretninu, ali je dugoročno iznajmljujete.

Druga mogućnost je registrirano plodouživanje, koje strancu daje zakonsko pravo korištenja zemljišta i svih zgrada na njemu do 30 godina ili doživotno. Opseg i trajanje prava plodouživanja ovise o tome kako je ugovor registriran i strukturiran. U nekim slučajevima to može biti sigurnija opcija od zakupa, ali i dalje ne daje vlasništvo.

„Previše kupaca žuri s kupovinom nekretnina bez da u potpunosti razumiju što zapravo dobivaju“, kaže Carl. „Bez obzira radi li se o slobodnom vlasništvu, zakupu ili plodouženju, morate točno znati koja su vaša zakonska prava i što se događa ako struktura nije ispravno postavljena.“

Kredit

O porezu na dohodak iseljenika u Tajlandu

Porez na dohodak iseljenika Tajland je usluga poreznog savjetovanja i podnošenja poreznih prijava posebno prilagođena iseljenicima koji žive u Tajlandu, nudeći jasne smjernice o tajlandskim poreznim obvezama i planiranju nasljeđivanja. Pomažu klijentima da razumiju, pridržavaju se i optimiziraju svoje porezne pozicije, od jednostavnih do složenih slučajeva, putem sigurne online platforme. Njihove usluge uključuju osnovne, potpomognute i stručne porezne prijave, uz strateško porezno planiranje, planiranje imovine i usklađenost s kriptovalutama. Osiguravaju personaliziranu, engleski govoreću, responzivnu podršku s certificiranim tajlandskim računovođama koji su specijalizirani za porez na iseljenike.

Podijelite ovaj članak: